Habitação

 Aluguel

Cobrança de despesas de cadastro na assinatura de contrato de locação

De acordo com a legislação relativa a cobrança de aluguel (Lei 8.245/91), as despesas com informações cadastrais sobre o pretendente à locação de um imóvel e seu fiador, devem ser pagas pelo proprietário desse imóvel.

Fiador – direito de exoneração

O artigo 835 do Código Civil estabelece que "o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado, sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando, porém, obrigado, por todos os efeitos da fiança, durante os 60 dias após a notificação do credor".

Assim, basta uma notificação extrajudicial para o fiador exonerar-se da função. No entanto, o assunto é polêmico pois o mesmo Código, no artigo 2.036 dispõe: "A locação de prédio urbano que esteja sujeita a lei especial, por esta continua a ser regida".

Alguns juristas entendem que a Lei do Inquilinato exerceria o papel de lei especial, prevalecendo sobre o Código Civil. Essa Lei (8.245/91), estabelece em seu artigo 39 que "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação, se estende até a efetiva devolução do imóvel".

Nos casos em que o fiador pretender retirar a fiança, a solicitação deve ser feita por escrito (guardando uma via protocolada), ao proprietário do imóvel ou imobiliária. Não sendo atendido, ele pode recorrer à via judicial.

Garantias da locação

As garantias que podem ser exigidas de um inquilino:

Fiança: A garantia é dada por um terceiro (fiador), apresentado pelo inquilino. Geralmente se exige que o fiador seja proprietário de imóvel no local, não tenha registro nos bancos de dados e,se casado, o cônjuge também assine a fiança.

Caução: É dado um depósito em garantia em bens móveis ou imóveis. O depósito em dinheiro não pode ser superior a três meses de aluguel e deve ficar depositado em caderneta de poupança. Se o inquilino no final da locação não tiver qualquer pendência, recebe o valor de volta devidamente corrigido. Caso esteja em débito (aluguel ou encargos), o valor pode ser abatido da quantia a ser restituída.

Seguro de fiança locatícia: feito através de companhias seguradoras, intermediárias entre o inquilino e o proprietário. Geralmente é exigido que o segurado comprove rendimento mensal equivalente a três aluguéis e não tenha registro nos cadastros de proteção ao crédito.

Multa na rescisão do contrato de locação pelo inquilino

O locatário pode rescindir o contrato antes do prazo estabelecido, desde que pague a multa estipulada. Essa multa deve ser proporcional ao prazo da locação. Por exemplo: se o contrato estabelecer multa de três aluguéis, o valor do aluguel atual deve ser multiplicado por três e o resultado dividido pelo total de meses de duração do contrato. Feito isso, multiplica-se o valor obtido pelo número de meses que faltam para completar o vencimento da locação. O resultado é o valor a ser pago.

O inquilino pode ficar isento da multa se houver acordo entre as partes ou se a rescisão do contrato decorrer de transferência de emprego para outra localidade, feita pelo empregador.

Pagamento antecipado do aluguel

A cobrança do aluguel antecipado só é permitida em duas situações:

• Locações em que o inquilino não apresentou garantia: neste caso o locador pode cobrar o aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês a vencer ;
• Locações para temporada .

Pagamento de taxas (IPTU, seguro contra incêndio, etc)

O pagamento dos impostos, taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio é dever do proprietário, salvo disposição contrária no contrato. Contudo, mesmo que o contrato não contenha cláusula a respeito, o pagamento pelo inquilino caracteriza acordo entre as partes. No caso do IPTU, o inquilino pode seguir o plano da prefeitura, pagando a parcela única ou mensalmente.

Questões de habitabilidade

De acordo com a lei vigente, um dos deveres do locador é o de entregar o imóvel alugado em estado que possa servir ao uso a que se destina.

Terminado o período de locação, o inquilino deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Para resguardar direitos, é interessante que o locatário verifique, sempre que surgirem problemas, se eles ocorreram por desgaste natural. Entendendo que foram causados por mau uso, deve tentar saná-los com urgência.

Se constatar que os vícios ou defeitos têm origem anterior à locação, cabe ao locador as providências. Nesse caso, o locatário deve comunicar por escrito por escrito que está acontecendo e estabelecer um prazo para que sejam tomadas as providências devidas.

Não sendo atendido, pode discutir a questão no Judiciário.

Reajuste de aluguel

Conforme legislação vigente, o reajuste de aluguel deve ocorrer anualmente, com base no índice de preço constante do contrato (IPC, INPC, IGPM, IGP-DI, entre outros).

Sempre que o índice contratual tornar o valor muito acima, ou abaixo, dos preços de mercado, as partes podem fazer um acordo amigável. O acordo deve ser formalizado por escrito, no próprio contrato ou através de adendo contratual. Não ocorrendo o entendimento, prevalece o índice previamente estabelecido. A abusividade desse índice também pode ser discutida judicialmente.

Retomada do imóvel – contrato de locação acima de 30 meses

Nos casos em que o contrato de locação foi firmado a partir de 20/12/1991, com prazo de duração de 30 meses ou mais, no vencimento do contrato o locador pode retomar o imóvel sem necessidade de justificativa, valendo-se da "denúncia vazia". A mesma regra pode ser aplicada quando o contrato tem um prazo de duração inferior a 30 meses, mas o inquilino já está no imóvel há mais de cinco anos. Após receber o comunicado, o inquilino tem um prazo de 30 dias para a desocupação.

Retomada do imóvel – contrato de locação com menos de 30 meses

Nos casos de contratos com prazos inferiores a 30 meses (ou prazos indeterminados), o locador só pode pedir o imóvel nos seguintes casos:

• para uso próprio, do cônjuge ou companheiro;
• para uso residencial de ascendentes (pais, avós) ou descendentes (filhos, netos) que não possuam imóvel próprio;
• para demolição e edificação;
• para realização de obras que aumentem a área construída em no mínimo 20%.
• no caso da locação estar vinculada a um contrato de trabalho e ele for extinto;
• no caso de necessidade de reparação urgente determinada pelo poder público.

O locador ainda pode retomar o imóvel se houver acordo entre as partes, por falta de pagamento de aluguel ou dos encargos da locação; por infração legal ou contratual e por alienação, venda ou cessão do imóvel.

Revisão do aluguel

Caso o locador proponha um reajuste acima do índice estabelecido no contrato, o locatário deve verificar a data em que ele foi firmado, bem como valor de aluguel praticado na região, em residências de mesmo padrão.

Se já decorreram três anos da locação ou do último acordo para adequação de valores, pode ocorrer a "revisional do aluguel", que é quando a parte interessada (locador ou inquilino) tem o direito legal de exigir que a locação tenha seus valores semelhantes aos preços de mercado. Não havendo acordo amigável, a questão tem que ser discutida judicialmente.

Qualquer acordo, mesmo amigável, deve ser firmado por escrito, no contrato de locação ou através de um adendo contratual.

Venda do imóvel

De acordo com a Lei 8.245/91, em caso de venda, o locatário tem preferência na aquisição do imóvel, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial ou extrajudicial que contenha todas as condições de venda. O inquilino, por sua vez, tem 30 dias para se manifestar.

Quando o locatário tiver interesse na compra do imóvel e a venda não for comunicada, deve contratar advogado para análise e competente ação judicial.

Se o imóvel for vendido e o contrato estiver no prazo determinado, cabe ao novo proprietário respeitar o prazo restante da locação desde que o contrato esteja registrado no cartório imobiliário e tenha cláusula de vigência (estipulação contratual que obriga a manutenção da locação em caso de venda).

Se a locação se encontrar no prazo determinado e o imóvel for vendido, transferido ou cedido a terceiros, a permanência do inquilino no imóvel está garantida durante o prazo restante da locação, desde que o contrato esteja registrado no cartório de registro de imóveis e nele constar cláusula de vigência (estipulação contratual que obriga a manutenção da locação no caso de venda).

Caso contrário, o novo proprietário (comprador) pode denunciar a locação, concedendo prazo de 90 dias para desocupação. Não havendo esse procedimento, a locação deve ser mantida nos seus termos.

 Compra de Imóvel

Atraso na entrega de imóvel adquirido na planta

O artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor determina que quando o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor pode, alternativamente e à sua livre escolha:

• rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia antecipada monetariamente atualizada, além de perdas e danos;
• exigir o cumprimento forçado da obrigação;
• aceitar outro produto equivalente.

A Lei 4.591/64, que dispõe sobre incorporações imobiliárias, estabelece ainda que ao contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, são impostas normas que o incorporador deve seguir, como por exemplo: - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários dos prejuízos que estes tiverem pelo fato de não se concluir a edificação ou retardar injustificadamente a conclusão das obras. O atraso na entrega do imóvel também pode configurar uma contravenção relativa à economia popular, quando o incorporador paralisar a obra por mais de 30 dias ou retardar excessivamente o andamento sem justa causa.

Não havendo o cumprimento do contrato em relação ao prazo de entrega da unidade adquirida, o fornecedor deve ser questionado com base na Lei.

Cooperativa

A cooperativa habitacional tem como princípio a associação de pessoas para a construção de suas casas, sem intermediários e sem visar lucros. As cooperativas habitacionais não são caracterizadas como uma relação de consumo.

O cooperado é uma espécie de sócio e não apenas um comprador. Uma das principais medidas que deve tomar é o de acompanhar o andamento da obra, participando ativamente do negócio e das assembléias e reuniões realizadas.

O consumidor que ainda não aderiu ao sistema, deve tomar alguns cuidados:

• verificar se a cooperativa tem ata de constituição e estatuto social, se está inscrita no cartório de registro de títulos e documentos e se o projeto foi aprovado pela prefeitura;
• ler atentamente o estatuto, verificando se ele está de acordo com a Lei nº 5.764 de 1971, que estabelece regras para o sistema;
• é aconselhável visitar o escritório da cooperativa. Não ter sede fixa é um risco no caso de eventuais problemas;
• dar preferência às cooperativas que já tenham comprado o terreno e, sendo assim, verificar a escritura e registro no cartório de imóveis;
• sempre que possível participar de todas as assembléias e reuniões.

Compra de imóvel a preço de custo

Algumas considerações sobre contratos de compra e venda de imóvel a preço de custo:

Reajuste das prestações e do saldo devedor: Nos contratos a preço de custo, o reajuste das prestações e a atualização do saldo devedor variam de acordo com o custo da construção e a etapa da obra. Os valores são rateados entre os adquirentes.

Rescisão do contrato pelo atraso na entrega: Nesses contratos não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, pois o andamento da construção depende da disponibilidade de todos os adquirentes. Nessa modalidade de construção existe a responsabilidade solidária.

Qualidade da construção: Na incorporação a preço de custo, cabe à comissão de representantes fiscalizar de uma forma geral, não só o andamento da construção, mas também os custos. As decisões tomadas em assembléia devem ser respeitadas.

Os problemas apresentados devem ser discutidos junto à comissão de representantes e, se não surtir efeito, a recomendação é recorrer à esfera judicial.

Compra de imóvel de construtora / incorporadora

As incorporações imobiliárias (atividade exercida para promover e realizar a construção de edificações) são reguladas pela Lei 4.591 de 16/12/64. O consumidor deve tomar alguns cuidados antes da assinatura do contrato, como:

• Observar a qualidade dos empreendimentos e materiais empregados nos imóveis já construídos pela construtora.
• Verificar na prefeitura municipal se a planta do imóvel foi aprovada.
• No cartório de registro de imóveis deve ser observado se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada. Observar também se as plantas, as áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da prefeitura do município.
• O memorial descritivo (documento que discrimina o material e equipamentos a serem empregados no imóvel) é documento integrante do contrato de compra e venda.
• Certifique-se, ainda, se o imóvel ou o terreno não estão hipotecados.
• É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. Esses documentos passam a integrar o contrato.

Ao concluir os pagamentos, o comprador deve providenciar a escritura definitiva, lavrada no tabelionato de notas. Em seguida, a escritura deve ser registrada no cartório de registro de imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel.

Na falta de pagamento da prestação pode ser cobrada a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que convencionado pelas partes. Se a compra envolver outorga de crédito ou concessão de financiamento, a multa deve estar limitada a 2% do valor da prestação.

Compra de imóvel usado

Ao comprar imóvel usado, o consumidor deve avaliar bem a oferta, o local e as condições da moradia. Caso seja um apartamento, é importante checar o valor do condomínio e se há vagas na garagem.

Para correr menos riscos, o comprador deve solicitar que o vendedor providencie a seguinte documentação:

1. 1.       Certidão vintenária com negativa de ônus atualizada. Esse documento é fornecido pelo cartório de registro de imóveis competente e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel - hipoteca, pendência judicial, titularidade, etc. 

2. 2.       Certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside. 

3. 3.       Certidões negativas de débito relativo ao IPTU. Certifique-se de que a metragem constante da escritura seja a mesma descrita no carnê. 

4. 4.       Certidões dos distribuidores cível, criminal e federal do vendedor. 

5. 5.       Existindo financiamento do bem, verifique as condições de liberação ou transferência. 

6. 6.       Informe-se sobre a existência de projeto de desapropriação para a área. 

7. 7.       Solicite declaração negativa de débito ao síndico do condomínio. 

8. 8.       Peça declaração de não condição de empregador e de que não se acha abrangido pelas restrições da Lei Orgânica da Previdência Social e do Funrural nos imóveis urbanos (pessoa física).

Obs.: Normalmente, o proprietário é quem deve apresentar os documentos acima, até mesmo por implicarem em custos adicionais. A falta de informações pode comprometer a segurança do negócio e acarretar prejuízos.

O comprador deve, ainda, ler atentamente o contrato de compra e venda, que deve ser redigido de forma clara e legível. Cláusulas que limitam os direitos do consumidor devem estar em destaque.

O contrato deve ser registrado no cartório imobiliário competente. Se o pagamento for à vista, pode ser lavrada a escritura definitiva.

Compra de lote / terreno

A lei que regula o parcelamento do solo urbano é a Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979, que sofreu algumas alterações trazidas pela Lei 9.785. Os Estados, o Distrito Federal e os municípios podem estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto na lei às peculiaridades regionais e locais.

Algumas considerações:

A Lei 9.785/99 define como lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos da zona que se situe. Por infra-estrutura básica entende-se os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, de abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar, além das vias de circulação pavimentadas ou não.  A lei determina que os lotes devem ter área mínima de 125 metros quadrados e frente mínima de 5 metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica.

Antes de adquirir o lote, o consumidor deve visitar o local verificando se atende às expectativas de infra- estrutura.

Antes de entregar qualquer sinal ou reserva, o consumidor dever verificar:

a) Na prefeitura: se o loteamento está devidamente aprovado, se não está localizado em área de manancial ou área de proteção ambiental e se não há quaisquer restrições construtivas.

b) No cartório de registro de imóveis correspondente: se o loteamento está registrado de acordo com a aprovação da prefeitura. É importante pedir a certidão de propriedade e a negativa de ônus e alienação, para checar se o proprietário que consta no cartório é o mesmo que está vendendo o lote e se o lote está regular.

É importante guardar os panfletos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. O material publicitário integra o contrato firmado.

As cláusulas do contrato devem ser analisadas antes da assinatura. Em caso de dúvidas, o consumidor deve recorrer a um órgão de proteção ao consumidor ou advogado especializado no assunto.  Após a análise e assinaturas das partes e testemunhas, o contrato deve ser registrado no cartório de registro de imóveis para que o lote não seja vendido para outra pessoa.

Ao concluir o pagamento, o consumidor deve providenciar a escritura definitiva, lavrada no tabelionato de notas, apresentando todos os documentos pessoais do comprador, prova de quitação, contrato, etc.  Em seguida, a escritura deve ser registrada no cartório de registro de imóveis competente, pois é a garantia efetiva da propriedade do imóvel.

Reajuste mensal das parcelas relativas a compra de imóvel e lote

Nos contratos de comercialização de imóveis, financiamento imobiliário em geral e nos arrendamentos mercantis de imóveis, com prazo mínimo de 36 meses, é permitido o reajuste mensal com base em índices de preços, custos ou pelo índice de remuneração da poupança (artigo 15 da Medida Provisória nº 2.223, de 04.09.01).

Rescisão do contrato na inadimplência

O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, estabelece que: "Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado".

Com base nesse artigo do CDC, o comprador de imóvel que estiver inadimplente e não tiver condições de regularizar a situação deve tentar um acordo com o fornecedor e pedir o reembolso de parte do valor já pago.

Resíduo – compra de imóvel /lote

O artigo 28 da Lei 9.069, de 29/6/95, determina que para os contratos celebrados ou convertidos em Reais, com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos de insumos utilizados, a periodicidade de aplicação da correção seja anual e que não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um (1) ano. A lei apontada não dá margem à cobrança de resíduos, exceto para obrigações contraídas a partir de 1º de julho de 1994. A cobrança de resíduos é indevida, não cabendo qualquer outra correção além do acumulado anual.

O consumidor pode discutir a questão por meio de ação judicial ou notificar o fato ao Ministério Público.

S F H (Sistema Financeiro de Habitação)

Em casos de financiamento para compra do imóvel por meio de um agente financeiro vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, o consumidor deve procurar informações com o departamento jurídico do próprio banco. Não obtendo os devidos esclarecimentos, a questão deve ser levada ao Banco Central, que é o órgão competente para acolher reclamações que envolvam o SFH ou financiamento por carteira hipotecária, obtido junto a agentes financeiros.

Site do Banco Central: www.bcb.gov.br  Telefone: 0800-992345

Vícios de construção

O consumidor tem prazo de 90 dias após a compra de produtos duráveis (no caso de imóveis após a entrega das chaves) para reclamar de defeitos de fácil constatação. Se o vício for oculto, o prazo se inicia a partir do momento em que o vício se evidenciar (artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor).

Para a regularização do problema o consumidor pode aplicar o artigo 20 e exigir, alternativamente e à sua escolha:

• reexecução do serviço, sem custo adicional, quando cabível;
• restituição da quantia paga corrigida monetariamente;
• abatimento proporcional do preço.

 Condomínio

Condomínio – problemas que envolvem decisões dos condôminos

Questões relativas a condomínio pressupõem decisões tomadas pela maioria dos condôminos reunidos em assembléias. O questionamento é possível quando o inquilino é cobrado por despesas que cabem ao proprietário (despesas extraordinárias).

Divulgação do nome do condômino inadimplente

Os condôminos têm direito a informação sobre inadimplência no prédio, já que são os próprios condôminos que terão que ratear os valores não pagos.

Apesar desse direito, o condomínio pode divulgar as unidades devedoras (sem mencionar nomes) em demonstrativos de receitas/despesas desde que não sejam afixados em elevadores, corredores, ou seja, tornar público o nome do indimpelente.(artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor: "na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça").

Multa no atraso de pagamento de condomínio

De acordo com a Lei nº 10.406 (Novo Código Civil), em seu Art. 1.336. § 1º , "o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."

Dessa forma, a multa por atraso de pagamento de condomínio deve estar limitada a 2%. Os juros de mora são aqueles previstos em convenção (até 1% ao mês).

A questão deve ser discutida com o síndico e outros condôminos. Caso não ocorra entendimento com base na Lei, o problema pode ser levado para discussão no Judiciário.

Prédio de um único dono

Os valores relativos à manutenção de prédio de um único dono não caracterizam condomínio. Nesse caso, o locatário deve pagar as despesas ordinárias, conforme estabelece o artigo 23, inciso XII, da Lei 8.245 de 18.10.91 (Lei do Inquilinato):

"Parágrafo 1º: Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esporte e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Parágrafo 2º - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

Parágrafo 3º - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no parágrafo 1º deste artigo, desde que comprovadas.".

Com base no direito à informação, previsto no Código de Defesa do Consumidor, sempre que as despesas cobradas não forem devidamente comprovadas por meio de demonstrativos - geralmente mensais- ou quando valores que devem ser pagos pelo dono do imóvel forem cobrados do inquilino, o responsável pela cobrança (proprietário ou imobiliária) deve ser questionado.